Achiziția unui teren – Ce trebuie să verifici înainte să cumperi

Astăzi discutăm despre tot ceea ce înseamnă achiziția unui teren. Visul de a-ți construi casa ideală începe, inevitabil, cu alegerea terenului potrivit. Dar în spatele unei oferte atractive pot exista detalii ascunse care îți pot îngreuna sau chiar bloca întregul proiect. De aceea, este esențial să știi la ce să fii atent când achiziționezi un teren – fie că este intravilan sau extravilan.

Iată un ghid complet care te ajută să iei o decizie informată, sigură și lipsită de surprize neplăcute.

📄 1. Verifică statutul juridic al terenului

Primul pas esențial este verificarea actelor de proprietate și a situației juridice:

• Extras de carte funciară actualizat – solicită-l de la OCPI sau prin notar; trebuie să apară:

  • Proprietarul actual;

  • Lipsa sarcinilor, ipotecilor sau litigiilor;

• Actul de proprietate – să fie valabil și clar (contract de vânzare, moștenire etc.);

• Certificat fiscal – emis de primăria locală, atestă că nu există datorii.

📌 Dacă terenul are mai mulți coproprietari, fiecare trebuie să fie de acord cu vânzarea.

🗺️ 2. Teren intravilan sau extravilan?

Diferența dintre cele două influențează direct dacă și ce poți construi:

• Teren intravilan – ideal pentru construcție, racordabil la utilități, reglementat prin PUG/PUZ;

• Teren extravilan – mai ieftin, dar NECONSTRUIBIL fără trecerea în intravilan (proces dificil și de durată).

🛑 Nu semna nimic fără să verifici categoria de folosință în extrasul de carte funciară.

🧭 3. Verifică regimul urbanistic

Solicită de la primărie un certificat de urbanism informativ. Află:

• Ce tip de construcții sunt permise pe acel teren;

• Regimul de înălțime (maxim P+1, P+2 etc.);

• Retragerile obligatorii față de marginea terenului;

• POT și CUT (cât poți construi);

• Necesitatea unor avize suplimentare (ex. mediu, drumuri, monumente istorice).

📎 Este documentul care îți arată dacă visul tău poate deveni realitate sau nu.

🛠️ 4. Acces și utilități – esențiale pentru locuință

Un teren care pare perfect pe hartă poate fi greu de locuit dacă:

• Nu are drum de acces public (sau este pe teren privat, neintabulat);

• Nu este racordat la apă, canal, electricitate și gaz;

• Nu ai semnal GSM sau internet disponibil în zonă.

Verifică la fața locului sau solicită un certificat de la furnizori. Dacă racordurile sunt departe, costurile vor crește considerabil.

🧱 5. Forma și topografia terenului

Ideal este un teren:

• Dreptunghiular sau pătrat, cu deschidere la drum de minimum 12–14 m;

• Plan, fără pante abrupte sau denivelări;

• Fără copaci seculari, stânci sau alte obstacole greu de eliminat;

• Care permite o bună orientare a casei față de punctele cardinale (Sud, Sud-Est = luminozitate optimă).

📌 Unele terenuri „ieftine” sunt ieftine tocmai pentru că nu permit o construcție simplă și legală.

🌍 6. Verifică vecinătățile și riscurile naturale

Înainte să cumperi, vizitează zona în mai multe momente ale zilei:

• Verifică distanța față de zone industriale, gropi de gunoi, stâne, drumuri intens circulate;

• Întreabă localnicii despre inundații, alunecări de teren, zgomot sau mirosuri persistente;

• Caută în online istoricul zonei – uneori există riscuri documentate în vechi PUG-uri sau în presă.

📊 7. Costuri ascunse – nu te opri la prețul de vânzare

Pe lângă prețul propriu-zis al terenului, ia în calcul:

• Taxe notariale și de intabulare;

• Costuri cu racordarea la utilități (pot ajunge la mii de euro);

• Costuri pentru PUZ/PUD, dacă terenul nu are regim de construire clar;

• Posibile amenajări ale drumului de acces;

• Necesitatea unei platforme pentru construcție (în zone cu pantă).

💡 Recomandat: cere un deviz estimativ de la un arhitect sau dezvoltator.

❓Întrebări frecvente

🔗 Citește și:

🟢➤ Studiul geotehnic – Este obligatoriu? Ce conține și cât costă
🟢➤ Certificatul de urbanism – când îl ceri și la ce îți folosește
🟢➤ Amplasarea corectă a casei pe teren – reguli și recomandări